土豪扎堆的房地產企業歷來看不上苦臟累，還不掙錢的物業市場。

如今風向驟變，越來越多的物業公司從房地產企業中剝離，獨立融資上市。

2016年9月9日，碧桂園物業公司的招股書出現在證監會網站。

背后的實際控制人是中國女首富、碧桂園創始人楊國強的二女兒楊惠妍，年僅35歲。

根據招股書披露的信息，碧桂園物業2014年至2016年第一季度的營收分別為12億元、16.7億元、5.3億元，凈利潤分別為1.2億元、2.2億元、6100萬元，凈利潤率高過碧桂園的房地產業務。

這一財務表現超出人們對一家物業公司的期待。

做苦活、臟活、累活的生意也有出頭之日。

此前，彩生活、中海物業、綠城服務、中奧到家等四家物業公司都在港股上市，王石也說物業將是萬科的下一個發力點。

如果碧桂園物業上市順利，那么，它就將成為A股第一家物業公司。

但是，這家物業公司的背后，碧桂園控股的身影隨處可見，過度依賴關聯交易的弊端將成為懸在碧桂園物業頭上的達摩克利斯之劍。

最年輕的女首富楊惠妍的名字經常與娃哈哈宗慶后的女兒宗馥莉，新希望劉永好的女兒劉暢一同出現，她們的共同特點是女兒繼承了父輩龐大的產業，而且接班時都年紀尚小。

楊惠妍是碧桂園創始人楊國強的二女兒，她手上的財富和家業全部繼承自父親。

2005年，年僅23歲的楊惠妍進入碧桂園，擔任采購部經理。

此時她已經從美國俄亥俄州立大學畢業，獲得市場營銷及物流專業學士學位。

楊惠妍給碧桂園帶來了全新的美國管理團隊，在很大程度上接替了楊國強時代的原有團隊。

楊國強對女兒頗為器重，從小帶她們熟悉公司治理，旁聽董事會，不得不說，還真是女首富要從娃娃抓起。

2006年6月，楊惠妍通過股權控制關系間接持有碧桂園物業50.141%股份，并擔任董事長，直接參與公司的重大經營決策。

那一年，楊惠妍24歲。

而后，楊惠妍曾以440億元的身家四次蟬聯中國“女首富”寶座，成為最有名的富二代。

有必要提一句的是，家族企業的接班，最終往往是老一輩創始人手握大權，但楊惠妍是碧桂園實實在在的企業控制人，楊國強并沒有留一手，選擇把企業的股份都給了女兒。

楊惠妍已累計持有碧桂園集團70％的股權，為最大股東。

作為創始人，包工頭起家的楊國強，其貌不揚，但他的發家故事尤為勵志。

楊國強出身貧寒，曾在鄉下耕田放牛，而后轉職做建筑工人。

上世紀90年代，市場化改革，楊國強進軍房地產，碧桂園在廣東一帶一炮走紅。

不過與任志強、潘石屹、王石等人的高調不同，楊國強不愛混圈子，也很少出現在媒體上，常常被描寫為最土的中國首富：據說他17歲之前未穿過鞋，總穿大一號的西裝，一開會就脫鞋、盤腿，開發地產從來不進市區，專撿別人看不上的荒地，“像賣白菜一樣賣別墅”。

與父親一樣，楊惠妍也為人低調，極少出現在公眾視野里，網上甚至連她本人的照片都沒法確認。

招股書上只有她本人的簡短介紹。

不過外界傳言，楊惠妍已于2006年成婚，丈夫陳翀長相斯文，哈爾濱人，清華大學化學工程系畢業，留學英國曼徹斯特大學化工學院，早年曾在碧桂園效力，負責新業務拓展。

而陳翀的父親是一位副廳級干部。

如此看來，也算是門當戶對。

賣二手房的物業公司物業是一個苦累的代名詞，包括保安、保潔、綠化等等，嚴重依賴人力，如果把它放在互聯網行業里，這不是一個性感的生意。

這是一個遠離“精英”的行業。

大量的從業者都是普通的勞動力。

2015年物業從業人員達到700多萬人，而碧桂園物業在人力方面的支出超過7億元，占總營業成本的67%，人均薪酬5242元。

相比之下，處于金字塔頂端的高管們，一年的薪資超過2600萬元，而高管加起來還不到20人（加上了董事和監事）。

如此算下來，每位高管的平均年薪至少在130萬元以上。

兩個平均薪資相差20倍以上，這個數字的確懸殊。

物業的收入也相當有限。

碧桂園物業的主營收入來自物業管理服務、社區增值服務、協銷服務，三項營收分別為9億元、1.2億元和1.6億元。

管理是最基礎的服務，包括保安保潔、綠化、公共設施維護等等。

對于業主而言，這也是大多數人最為熟悉物業收入部分：物業費。

物業管理服務的收費有兩種，包括包干制和酬金制。

包干制指的是業主付固定的錢，所有服務都由物業公司提供，原則上中途不再增加費用，盈虧由物業公司自負。

這也意味著物業公司干好干壞都是固定的報酬，物業公司要節省成本，往往意味著提供的服務打折，這種做法很容易導致業主和物業之間的矛盾。

目前，全國85%的物業企業都實行包干制，其中也包括碧桂園物業。

酬金制是先預收業主一部分錢，外聘物業公司代理小區物業管理，給予其10%的報酬，人員和物料成本都由業委會承擔。

這種做法對業務公司的短期財務有很大的改善作用，但也存在后續收費難，壞賬率偏高的問題。

盡管物業管理費占了物業公司的大頭，但事實上，光靠固定的物業管理費，大部分企業即使能活不下去，至少也會被批評為“不思進取”。

它們開始在基礎服務之外提供增值服務。

碧桂園的社區增值服務，就主要是房產中介，提供租房和二手房交易服務。

這項業務表現出了不錯的苗頭，2015年上線，一年多時間共轉讓交易了1500次，一年的收入為2949萬元，盡管在收入總額的占比還顯得微薄。

不過，這種嘗試值得肯定。

物業公司在社區內做房產中介，確實有著天然優勢，它們清楚房屋的租賃和居住情況，這些都是真實的房源信息。

但不利的一方面是，物業公司的主業畢竟局限于小區，而外部的客源獲取并不是他們所擅長的事情。

協銷服務指的是為房地產公司提供銷售案場顧問服務及開荒清潔、工程維修、綠化養護等服務。

這項服務針對的是上游房地產公司，目前遍布碧桂園物業在全國的283家分公司。

物業的錢掙得辛苦，除了模式局限之外，市場化程度太低，行業格局極為分散也是常被人詬病之處。

截止2014年底，全國物業管理面積約為164.5億平方米，全國物業服務企業約10.5萬家。

平均下來，每家企業管理的面積僅為15.7萬平方米。

行業百強企業的管理面積只占到了全國的19.50%。

賺慣了大錢和熱錢的房地產企業，在之前都不大愿意做物業這種苦活累活。

不過地主家也有拮據的時候，在房地產業務增長乏力的情況下，從物業突圍成了新的苗頭，王石曾表示，物業將成為萬科的下一個主戰場。

而這些企業的做法集中在社區O2O、智慧社區等概念，開發App等等。

萬科物業做了一個基于互聯網平臺的“睿服務”體系。

彩生活則更加激進，大力下注社區O2O服務，提供線上繳費和理財等等，打通了交易平臺。

不過，碧桂園并沒有在新業務上有太多的規劃和探索。

2015年，碧桂園物業上線了“e當家”，從目前的態勢看來，這款軟件并沒有得到官方大范圍推廣，也沒有出現在招股書中。

也許，這并不代表什么，但好歹，這也是畫出的一個餅。

關聯交易之痛碧桂園物業近幾年都有著相當不錯的利潤，依靠在碧桂園這個大樹下，躺著就把錢掙了。

目前碧桂園物業管理的項目超過300個，合同管理面積1.55億平方米，服務業主戶數超過60萬戶。

根據《2016中國物業服務百強企業研究報告》顯示，碧桂園物業在行業排名第五。

與此同時，當別人家的物業公司都虧錢運營時，碧桂園物業的營收和凈利都相當好看。

國內百強物業企業的平均凈利潤只有8%，而碧桂園物業的凈利潤率達到了13%。

如果單從凈利潤率來看，碧桂園物業的凈利潤率比碧桂園房地產開發的凈利潤率還要高。

不過，碧桂園物業的漂亮財務數字得益于碧桂園控股的壯大，碧桂園開發的房產幾乎都轉化成了物業公司的上游，使得碧桂園物業衣食無憂，旱澇保收，由母公司的奶水一手喂大。

這也是其弊病所在——過度的依賴碧桂園控股。

碧桂園物業關于關聯交易的章節闡述用了近30頁的篇幅，它的前五大客戶沒有一家是碧桂園控股之外的企業。

物業服務存在兩端，一端是上游的房地產企業，或者說被服務的業主，這是收入的來源；另一端是下游的第三方服務公司，包括園區車輛、保潔等服務都是向專業的第三方采購，這是支出的方向。

碧桂園物業的收入絕大部分來自碧桂園集團開發的小區，其收費管理面積為7693萬平方米，其中由碧桂園集團開發的物業面積占比高達97.13%。

這是物業行業的通病，造成這種現狀的原因不難理解，萬科蓋的房子有多大可能會讓碧桂園物業來管理？幾乎所有規模過得去的房地產公司旗下都有相應的物業公司，包括彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務等。

這些物業公司都陸續在香港上市，它們背后無一例外都站著一家規模龐大的房地產公司。

但也有另類，中國物業第一股的彩生活為大股東花樣年服務的物業面積只有5%。

碧桂園也在急于想改變這種局面。

一個很明顯的舉動是，本次IPO募資的用途，超過50%的資金將用于市場拓展，市場拓展自然是拓展碧桂園集團以外的市場。

關聯交易的另一端，碧桂園物業向下游采購的第三方服務也基本是自己人。

關聯方采購商品及接受勞務的關聯交易主要為公司向關聯方接受區內穿梭巴士服務、供水業務、工程勞務和采購物資等。

這些提供服務的公司，甚至自來水廠都是碧桂園的關聯企業。

這就很尷尬了。

這給人的感覺就是始終都在和自己人做生意。

跟自己人做生意就存在關聯交易的風險。

碧桂園物業2015年的應收賬款為5.36億元，而其中3.9億元的應收賬款來自關聯方，也就是碧桂園集團。

物業收入里有一項叫“空置物業服務收入”，也就是房子已經蓋好，還沒有賣出去，這個情況下的物業費用需要房地產開發商出錢。

這一項收入占到了碧桂園物業總營收的8%，而碧桂園物業50%的應收賬款在3年以上。

作為兩家獨立的公司，關聯方對資金的占用明顯偏大。

如果碧桂園控股開發房產的步伐停滯，這將嚴重影響到碧桂園物業的業績。

而目前看來，要走出去，承接外部的物業服務，對于市場化程度不高的物業行業而言，難度可想而知。

不過話又說回來，碧桂園物業目前的總資產還不到碧桂園控股的1%。

楊惠妍進入碧桂園掌管的第一塊業務是物業，看起來與其首富的身份并不匹配，但這種接班一方面與其專業背景相符，另一方面也將為其接手整個企業做準備，畢竟，經營好房地產業務或許才是她的未來正道。