便利店開發(fā)的成功與否，其中的商團調(diào)查與店址評估，占有十分重要的地位。

一.商圈確定通過商圈調(diào)查，可以預估便利店座落地點，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費水準、流動人口量、營業(yè)額;通過實地評估，就店鋪地理位置的便利性、人的動線與流量、車的動線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點是否適合開店，這樣才不致因為盲從而貿(mào)然開店，得不償失。

商圈的意義及其重要性商圈，意指在便利店坐落的地點所能夠交易的范圍、規(guī)模。

例如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。

故商圖的選擇必須謹慎，且要調(diào)查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。

一般而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實際上，在預開設店的周圍一定有競爭店，經(jīng)營業(yè)績將會被競爭者所瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實上是充滿了變數(shù)，評估時必須面面俱到。

經(jīng)營一家成功的便利店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞對營運成功的影響力，可說是關(guān)鍵，因為地點好壞直接影響便利店營運的成功率，達60%。

因此如何選擇一個好的商圈，對便利店日后的經(jīng)營發(fā)展，有很大的影響。

商圈的類別商圈的變化，時時牽動著業(yè)績的發(fā)展，因此在開店時，商圈的設定異常重要。

1.商圈設定分類商圈的設定大致上可分為兩種型態(tài)。

(1)徒步為主的商圈。

徒步為主的商圈，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約300米，以走得到且快速方便為主。

(2)車輛動線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設置于郊外或下斑路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動車輛所需的商品。

2.商困以區(qū)域大小的分類以區(qū)域的大小加以分類，則有下列幾種型態(tài)。

(1)鄰近中心型。

其商困的設定大約在半徑200—500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。

(2)地區(qū)中心型。

其商團的設定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。

(3)大地區(qū)中心型。

此為地區(qū)中心更廣的商圈。

(4)副都市型。

通常指公共汽車路線集結(jié)的地方，可以轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會地。

(5)都市型。

商圈可涵蓋的范圍，可能是整個都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來自四面八方。

商圈的特性商圈的特性若依通常的習慣，常將實地環(huán)境分成下列幾種。

1.住宅區(qū)住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達10佃戶左右，如以1戶4人來計算，則人數(shù)將達4000人左右。

2.教育區(qū)教育區(qū)及附近有大、中、小學等學校，其中以私立學校較為理想，因其學生大多比較有錢，消費層次比較高。

當然，也不能忽視補習班，補習班的集中區(qū)將更理想。

3.辦公區(qū)辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一二干人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。

4.商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種商店聚集之處。

5.娛樂區(qū)娛樂區(qū)指以休聞消費為主的商圈，通常玩樂之后，需要補充體力。

由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費、業(yè)績也較固定，如再加上交通主動脈的配合，因為增加部分的外來客，將使該區(qū)的業(yè)績有上升的可能。

商圈店址調(diào)查要點與評估店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關(guān)重要的。

失敗店的主要因素有以下三點：(1)地點選擇失敗;(2)不熟練的評估人員致使調(diào)查的資料與判斷不準;(3)許多連鎖本部為了達到開店數(shù)量的目標而開店，因此產(chǎn)生了許多失敗店。

由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實地調(diào)查及評估準確是十分重要的。

大體而言，便利店在開店之前，對于實地調(diào)查作業(yè)應精心細致。

如考慮設店出人的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價位的高低等，均是衡量的重點。

1.商圈實地調(diào)查的要點(1)開店地點周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類。

①住宅的種類：A.單身住宅;B.普通小區(qū)住宅(分大、中型);C.它;公寓(分電梯大樓、普通公寓);D.高級住宅區(qū)。

以上的住宅種類都適于開設便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合。

②住戶的構(gòu)成。

便利店的客戶群以10—30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。

如以職業(yè)類別來看，司機、工廠上班者，藍領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務業(yè)人員，都是比較理想的對象。

(2)商團內(nèi)有助于便利店設立的設施，有下列幾種：①中小型企業(yè)(內(nèi)部沒有餐廳);②中大型醫(yī)院;③大學、專科及高中職校;④24小時的大、中型工廠(三班制);⑤消防隊、警察局、市政府;⑥公園及廣場;⑦車站附近;⑧大型集中住宅區(qū);⑨其他。

(3)商困未來發(fā)展的具體考慮如下：①地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加;②新設車站的計劃;③學校的建設計劃;④馬路新設、增設及拓寬計劃;⑤小區(qū)住宅的興建計劃。

(4)商國內(nèi)的競爭性。

商圈內(nèi)的競爭性，指的是區(qū)城內(nèi)有大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時，要先確定是否還有設店的空間。

2.評估評估對便利店的成敗關(guān)系很大。

一般而言，評估是開店前必要的工作，以國內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗的人員的經(jīng)驗來論定，因此評估的結(jié)果可能各不一樣。

不過普遍來說，調(diào)查經(jīng)驗豐富的老手，比起剛加入評估作業(yè)的新人，其評估的結(jié)果的準確度優(yōu)于后者。

評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化評價數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。

下面我們將討論一下評估作業(yè)的方法。

在地點位置詳細圖中，可了解周圍250米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場所的位置關(guān)系，進而判斷該點的位置是否理想。

方法如下：中心點為欲開的便利店的位置，而3條圓虛線由內(nèi)而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內(nèi)的道路、住宅及公共場所標注在國內(nèi)，再進行分析與判斷。

將車輛動線標示清楚，這時設立地點附近的相關(guān)位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點比較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，廣告效果哪一個比較理想，哪里停車較方便等。

最后再把距離內(nèi)的商圈標注清楚，就可以很清楚地判斷該點是否可以設店了。