對中小股民的投資建議（37）房子堅決不能再買了！（三）不算不知道，一算嚇一跳！以北京為例，“租售比”已普遍高于1：500。

先買房后出租，基本上是在瞎忙活帥龍/文“大虎你最近可是瘦了不少啊，忙啥呢？”師哥小林問道。

“我有個親戚‘十一’后來北京了，他打算置業投資。

這些天我們凈看樓了，昨天，我剛帶著他轉了北五環路附近的一個房產項目，還不錯。

”“說說啊，什么情況？”“二手房，目前的平均成交價是每平米3.2萬元，80平米一套的房子，算上稅費大約需要260萬元。

我這親戚可以一次性拿出130萬元交首付款，剩下的找銀行貸款。

”“貸款利息總共有多少啊？”“那要看貸款的期限了，”大虎邊說邊上網搜了個‘房貸計算器’的頁面，他繼續說道：“你們看，如果是貸20年的話，那全部利息大致為103萬元。

也就是說，我這親戚買下那套房子一共需要花130萬+130萬+103萬=363萬元。

”“還有其他方案嗎？”小林問道。

“有啊，第二方案是貸款30年，那樣一來貸款利息會高達167萬元，而購房的總投入就會達到427萬元。

”“你說你那親戚買房是為了投資，那這錢投出去了，怎么往回掙啊？”“當然是出租啊！”“能收到多少租金呢？”“我們通過中介公司打聽了，那套房子現在大致每個月能租7000元。

”“哦，一年8萬4，也沒多少錢呀。

”小林算出了全年的租金數。

“租金以后可以漲啊！我那親戚的計劃是，房租以后每3年漲個5%左右，這樣越往后錢收得就越多了。

“想得可真美，房租是你說漲就漲得起來的嗎？哪個業主不想在原有住戶租期滿了之后趕緊把房子繼續租出去呀？多空置一天得著多大急啊！師傅可是說過一句話——貨到地頭爛。

”小林提醒他道。

“可那畢竟是房子啊，房屋的租金上漲是普遍現象。

”大虎顯得理直氣壯。

“得了，你們別斗嘴了，”老李打斷了兩個徒弟，說道：“我幫你算算吧，看看在每3年漲一次房租，漲幅為5%的情況下，30年下來租金總共能收到多少錢吧。

”（見附圖）“一目了然吧！”老李說道：“30年全部的租金收入，理論值約為317萬元，還沒收回成本呢！”看著大虎的一臉驚愕，老李平靜地算道：“我們把360個月的全部租金收入取一個中值，會得出每個月的租金平均值為8805元，即年均租金收入為 105660元。

如果按只貸款20年、即買房子的總投入為363萬元計算，在租金能夠按一定比例不斷提高的前提下，30年平均算下來，每年的租金收益率僅 為2.9%！”“才2.9%，簡直是瞎忙活啊！”老李繼續解釋道：“判斷房產用于出租是否劃算，一定要看‘租售比’—— 即月租金水平與房屋總價的比值。

我們將‘租售比’和租金收益率一起看就能說清問題了。

比如你親戚看中的那套房產，目前的租售比高達1:518（貸款20 年）或1:610（貸款30年）。

租售比在1:518時，租金的年平均收益率連3%都到不了，至于在租售比為1:610的情況下租金的年收益率能有多低， 我就甭算了，省得刺激你。

”“上帝啊！不算不知道，一算嚇一跳！得，你們先聊著，我得趕緊回去勸勸我那親戚了。