李宇嘉近期，部分外國(guó)媒體引用2023年和2024年元旦假期商品房交易不及預(yù)期的數(shù)據(jù)，對(duì)2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行展望，它們認(rèn)為，基于租金回報(bào)率、人口等因素，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)回調(diào)。不可否認(rèn)，對(duì)于近期的房地產(chǎn)走勢(shì)，無論是行業(yè)前端的供地、開發(fā)，還是后端的銷售和價(jià)格，都在繼續(xù)下行。但對(duì)于這種下行，我們不能站在純市場(chǎng)化或用新自由主義的邏輯來看待。1998年啟動(dòng)住房市場(chǎng)化、貨幣化改革以來的25年，也是我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速推進(jìn)的25年。房地產(chǎn)在其中發(fā)揮著市政基建投資、招商引資和地方財(cái)政輔助等綜合功能。這是房地產(chǎn)的上半場(chǎng)，即以規(guī)模化的發(fā)展，打造城鎮(zhèn)化和“全球工廠”的基礎(chǔ)設(shè)施與全球最低成本的環(huán)境，抓住全球和平環(huán)境下國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來融入世界分工的難得機(jī)遇。沒有房地產(chǎn)的快速發(fā)展，也許不會(huì)有當(dāng)前影子金融風(fēng)險(xiǎn)等問題，但同樣不會(huì)有中國(guó)制造融入全球貿(mào)易體系，發(fā)展接近“微笑曲線”兩端，并漸進(jìn)升級(jí)的機(jī)會(huì)。目前來看，房地產(chǎn)上半場(chǎng)的目標(biāo)基本達(dá)成，我國(guó)大多數(shù)城市市政和基建設(shè)施總量基本到位，公共設(shè)施、城鎮(zhèn)面貌、產(chǎn)業(yè)園區(qū)完備性等，具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前，以傳統(tǒng)模式參與外部循環(huán)出現(xiàn)堵點(diǎn)，國(guó)內(nèi)部分行業(yè)也出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，加上全國(guó)城鎮(zhèn)化率在2022年已達(dá)65.2%等，從發(fā)展階段來看，我國(guó)需告別簡(jiǎn)單要素投入，進(jìn)入內(nèi)需驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展階段。也就是說，滿足已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)，但沒有住所的老百姓的需求，以及城鎮(zhèn)化還要推進(jìn)的需求，即新型城鎮(zhèn)化的需求，從人口城鎮(zhèn)化到戶籍城鎮(zhèn)化、以縣域?yàn)檩d體的城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)融合發(fā)展等。同時(shí)，滿足已經(jīng)擁有住房者的改善性住房需求。對(duì)此，2023年7月召開的中共中央政治局會(huì)議已經(jīng)有了部署，即適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。房地產(chǎn)上下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)換，需要經(jīng)歷陣痛是可以想見的。房地產(chǎn)過去長(zhǎng)期的高速發(fā)展，一定程度上解決了“有沒有”住房的問題，但還沒有完全解決住房“好不好”的問題。從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，需要告別簡(jiǎn)單要素投入。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社區(qū)建設(shè)、15分鐘生活圈打造、全生命周期管理等，提高了居民的幸福指數(shù)，而且挖掘出新的增長(zhǎng)模式，即從要素投入轉(zhuǎn)向“從租到買”“從居住到裝修，再到換房改善”“從室內(nèi)到小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)”配套完善等全方位的居住消費(fèi)。目前，美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)告別了高速城鎮(zhèn)化，但房地產(chǎn)仍為支柱產(chǎn)業(yè)之一。2020年，美國(guó)人均居住消費(fèi)支出8529美元，為第一大消費(fèi)，占居民消費(fèi)總支出的34.9%。我國(guó)居民居住消費(fèi)占比僅為24.6%，為第二大消費(fèi)支出（第一大消費(fèi)支出為食品煙酒）。可見，我國(guó)圍繞居住的消費(fèi)潛力還有待挖掘，這也恰恰是房地產(chǎn)下半場(chǎng)或發(fā)展新模式下將要實(shí)現(xiàn)的場(chǎng)景。2023年，盡管新建商品住房交易量下降，但一二手住房合起來的成交量實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。CRIC（中國(guó)最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)）數(shù)據(jù)顯示， 30個(gè)重點(diǎn)城市2023年全年一二手房成交總規(guī)模達(dá)到3.43億平方米，同比增長(zhǎng)13%。2023年1—11月，全國(guó)二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到37.1%，創(chuàng)歷史新高，全國(guó)已有7個(gè)省和直轄市的二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。這背后反映的現(xiàn)實(shí)是，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代。同時(shí)，二手住房供給具有“低單價(jià)、低總價(jià)、區(qū)位優(yōu)、選擇廣”等特點(diǎn)。2023年，杭州總價(jià)200萬以下二手房占交易總量的一半，為46%，200萬—300萬二手房占25%。2023年1—10月，天津、鄭州150萬以下房源占比分別為69%、51%，深圳500萬以下房源占比接近53%。隨著房地產(chǎn)的調(diào)整，特別是房?jī)r(jià)下行，供給對(duì)需求的匹配程度在提高，前期大量進(jìn)入大城市、超大城市、都市圈的年輕人、新市民可以借此實(shí)現(xiàn)住房需求，這是近期一些城市二手住房市場(chǎng)出現(xiàn)反彈的主要原因。人口凈流入的40個(gè)城市，已是我國(guó)商品房市場(chǎng)的基本盤，也將在這一輪房地產(chǎn)的調(diào)整中逐步穩(wěn)定下來。二手住房市場(chǎng)企穩(wěn)反彈，也將促進(jìn)新房和二手住房、剛需和改善的良性循環(huán)。這是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)基本盤的力量。與此同時(shí)，降低土地價(jià)格（比如推行地價(jià)分?jǐn)偂⒕C合功能供地）、降低融資成本（大規(guī)模推出專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款、抵押補(bǔ)充貸款等）、降低交易成本（降低增值稅、契稅、經(jīng)紀(jì)費(fèi)率等）等行業(yè)全鏈條“降成本”已經(jīng)啟動(dòng)，這與二手住房降價(jià)是一致的，目的都是讓供給匹配需求、需求牽引供給，最終讓供需能在高位平衡，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破。國(guó)家還在積極部署供給側(cè)改革，推進(jìn)“三大工程”（保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)），并將它們作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手。保障性住房解決住房保障短板，匹配工薪階層、人才群體的購(gòu)買力；城中村改造幫助新市民等外來人口享受公共服務(wù)、住有所居；“平急兩用”著重于新時(shí)期對(duì)安全基礎(chǔ)設(shè)施的需求。降成本和供給側(cè)改革一起，連同新型城鎮(zhèn)化，將包括3億到4億新市民在內(nèi)的最廣泛人群融入城市化進(jìn)程中。這將釋放最廣泛、最可持續(xù)的住房需求，使之最終過渡到房地產(chǎn)發(fā)展新模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升。（作者是廣東省住房政策研究中心首席研究員）▲